賃貸物件でのトラブルの一つに家賃の滞納がありますが、それが長引くと借主が夜逃げしてしまうという最悪な事態もあります。

連絡がとれずに家賃の滞納だけが増える一方で、次の借主を早く探したいと思っても、部屋には荷物がありそれもできない状態です。

このような場合、貸主としてはどのように対処したらいいのでしょうか。

家賃を払っていない借主が悪いのだから、部屋に入って荷物を勝手に出してしまってもよさそうに思えますが、実はそれは難しいことなんです。

冷静に行動しなければ、損害を被っているはずの貸主側が、違法行為などで逆に賠償責任を負うこととなってしまいます。

そこで、借主が夜逃げをしてしまった時の貸主の対応について紹介したいと思います。

夜逃げかなと思ったら

借主本人と連絡が取れない場合、まず最初にするべきことは連帯保証人へ連絡し、所在を知らないか聞いてみることです。
連帯保証人をつけない契約の場合は、緊急連絡先へ問い合わせます。

実際の夜逃げの場合には、保証人にもその行方が分からない場合が多いです。
また、たとえ知っていても、保証人と借主の関係性が強くないときには、かかわりを持ちたくないという理由から「分からない」と言われることもあります。

そのような場合には「捜索願が出されているのか」など、少し立ち入ったことまで聞いてみることで、貸主として困っている状況を理解してもらえるよう粘り強く対応することも必要です。

家賃督促のしかた

滞納している家賃については、連帯保証人に請求することができます。
これは、保証人には主に借主の金銭的な債務を連帯で履行する責任があるからです。

ある程度であれば実際に支払ってもらえる場合もありますが、長期間ともなれば「これ以上は余裕もなく払えない」と言われたり、逆に保証人から「早く解約してほしい」と頼まれることもあるため、結果的に多額の支払いは望めないでしょう。

しかし、保証人は借主ではないので勝手に契約を解除することができません。
また、連帯して債務を負っているとはいえ、自らその責任から逃れることができない難しい立場なのです。

現在では連帯保証人を立てずに保証会社を入れるケースが多くなっています。
この場合、家賃は保証会社から支払われることになります。

契約上は「入居日から退去明渡し日まで保証」と記載されていることが多く、これをそのまま適用すれば、保証会社は借主が夜逃げした場合でも保証し続けることになります。
明け渡しとは「家財の撤去と鍵の返却」をもって言いますが、夜逃げがこれに当たらないからです。

保証会社は借主に対して、代わりに支払った滞納家賃の請求をすることができます。
しかし、夜逃げともなれば弁済の可能性が少ないため、保証を続けることは大きな損失となります。

この結果、家財道具の無断撤去など強引な手段に出るような保証会社もあるようですが、これは違法行為にあたります。

貸主としても、このような強硬な会社に任せることなく、あくまでも法律に則った手法で部屋の明け渡しを進めるほうが、今後の評判を考えたうえでも得策と言えるでしょう。

併せて読みたい

借主と連絡がとれない場合、不動産業者や貸主はどのような対応をとるの？

借主が賃貸物件契約後に電話番号などの連絡先を変更したことを貸主に伝えなかったり、書類手続きの連絡先記入で不備があった場合、不動産業者や貸主はどう対応をするのか。

契約解除と明け渡し訴訟の仕方

手順としては、まず裁判によって賃貸借契約の解除および建物の明け渡しを認めてもらい、その判決に基づき強制執行を行い家財等残置物の処分をします。

契約解除とは、契約の相手方双方が合意して行う「合意解除」と、法律に定められた事項に基づく「法定解除」の二種類があります。

法定解除は、家賃の不払いや建物の無断転貸などの債務不履行の場合に該当するものとして民法に定められていますが、それによってお互いの信頼関係が崩れるような、重大な背信行為がある場合に限定して解除できるとされています。

夜逃げによる長期間の家賃の不払いもこれにあたります。

また、訴状を裁判所に提出するとともに、それを借主に内容証明郵便で送らなければなりませんが、相手方の行方が分からない場合は郵送できずに困ってしまいます。

この場合、公示送達という手続きをします。

これは、宛名人の居所が分からず書類を送付できないときに、裁判所に一定期間掲示することで、書類を送ったことと同じ法的効果を生むものです。
掲示の際には「訴状の送達をもって賃貸借契約を解除する」という記載をしておきます。

強制執行と残置物の処理のしかた

裁判では、家賃の支払いがされていない状況や電気量の使用状況など、長期に居住していないことを示せば、比較的早期に決着がつくことが多いです。

契約解除と建物明け渡しが認められた場合は、判決に基づく強制執行を行い、残されていた家財の搬出および廃棄によって建物をきれいな状態にしていきます。

ここで貸主が気をつけるべき点は、強制執行の前には絶対に居室内に立ち入ってはいけないということです。

これにより不法侵入罪に問われる可能性があるので、解決に向かうどころか大きなトラブルとなるかもしれません。

また、残されている家財を勝手に撤去してしまうと、後々借主が現れた際に、高価なものがなくなっていたということで窃盗罪に問われる可能性もあります。

これは、たとえ夜逃げをしたことが明白であっても、借主は自己の財産を放棄したことにはならないので注意が必要です。

賃料のロスが続けば、乱暴な方法でもやってしまいたい気持ちになるものですが、それは違法行為となるということをしっかりと踏まえ、あくまでも冷静に法律上適正な手続きをするべきです。

まとめ

貸主は、自己の大切な資産を継続的に他人に貸し、借主はそれが生活を営む場所となります。
このことからも賃貸借契約でもっとも重要なことは信頼関係だといえます。

夜逃げは、借主が一方的にこの関係を壊すことになりますから、どうしても貸主は感情的になってしまいます。
しかし、先述したとおり強硬な手段に出ても、近所に悪いうわさが出たり他の借主からの信頼を失うだけでなく、罪に問われる可能性もあります。

あくまで冷静に行動していくことが必要です。
まずは法律を守ることを前提とした対処方法が何かを確認することが大切です。

これは煩雑で時間も労力もかなり必要ですが、早期に建物の明け渡しを行い、次の借主の募集を始めることを最優先に、どう対処するべきかを考えましょう。

また、これらの手続きは専門的な知識や経験も必要となるため、弁護士などに相談しながら進めたほうがいいでしょう。

最後に、借主としてもリストラにあって収入が途絶えたり、何らかの事情で家賃が払えなくなることがあるかもしれませんが、それでも契約をそのままにしてただ逃げてしまう行為は、当然ですが貸主をはじめ多大な迷惑をかけることになると認識しておく必要があります。