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引っ越し時に掛かる敷金・礼金とは? 知らないと怖い不動産屋の裏話

[公開日]2016/12/26 [最終更新日]2017/12/21 


敷金・礼金についてあまり理解していないという方もいるかもしれません。

そこを理解しておかないと、トラブルになったり、損をしてしまう場合があります。

引っ越し前に、敷金・礼金についてしっかりと理解をしておきましょう。

敷金とは?

敷金は、家賃の滞納や貸借人が故意にものを壊した時などに使う、担保金です。
このお金は何かを購入するために使用したものではなく、一時的な預け金になります。
そのため、原則的にはその賃貸物件から退去する時に返還されるものになります。

敷金はどういう時に引かれる?

貸借人は退去時に部屋を元の状態に戻して返還する義務があります。これを原状回復と言います。
しかし、当然のことながら借りた時とまったく同じ状態に戻すことはできません。

そのため、普通に使って発生した通常損耗は借主が負担する必要はありません。
ただし、故意または誤って付いてしまった傷や汚れについては借主が負担する必要があります。

一般的に敷金が引かれるのは「修理費」「掃除費」と「ハウスクリーニング費」などです。
これらは上記のように、故意に傷や汚れを付けなければ引かれることは原則的にはありません。

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そもそも原状回復とは?

原状回復は国土交通省のガイドラインにおいて下記のように定義されています。

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

→ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

引用元:国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

これに該当しないのに、原状回復という理由で退去時に敷金から差し引かれた場合は、国が定めたガイドラインに違反しているということになります。

原状回復の対象になるもの・ならないもの

故意・過失ではない場合は貸借人がお金を負担しなくていいというのは分かったけど、実際に実例がないと分からないという方もいると思うので紹介します。

項目 全額返還ができる可能性あり 全額返還ができる可能性なし
自然光による畳の劣化、フローリングのワックスのはげ落ち、通常使用による床抜け(ただし、重量物によるものは対象外) 家具移動による畳やフローリングへの傷、椅子や机によるフローリングの傷やへこみ、たばこによる焦げ跡、飲食物によるシミ
天井 軽度のタバコヤニによる変色、長年使用によるクロス剥がれ タバコのヤニによる変色、キッチン天井の油汚れ、釘やネジによる穴
壁・柱 テレビ・冷蔵庫後部の黒シミ、自然光による壁紙の変色、ポスターなどの日焼け跡、エアコン設置による壁穴、ポスターなどの画びょうの穴、手垢によるシミ ペットが付けた傷、エアコン漏水による腐食、タバコのヤニによる変色、釘やネジによる穴
設備・備品 引っ越しに伴うカギ交換、紫外線劣化した網戸交換、地震など自然災害によるガラス損傷 ガラスの割れ、網戸の破れ、カギの紛失、ドアのへこみ、障子紙の破れ
水周り キッチンやトイレ、風呂の消臭消毒、通常使用による排水詰まり、通常使用による漏水 フロやトイレの水垢、キッチンの油汚れ、ふろやトイレのカビ

借主の負担

退去時にクロスの張り替えなどを請求された場合、全額負担する必要はありません。

物には耐用年数があり、耐用年数以上が経過すれば価値がなくなります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にも、「賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当である。」と明記されているように、原状回復をする場合、汚したり壊したりしても「残った価値」の分だけ精算すればいいのです。

負担額については、残存価値割合の計算方法を知っておけば、どのぐらいが自己負担するのに妥当な金額かが分かります。

残存価値割合=1−(居住年数(○ヶ月)÷耐用年数(×ヶ月))

下記をモデルケースとして計算をしてみます。

【例】居住年数:3年(36ヵ月)、クロスの耐用年数:6年(72ヵ月)、クロス張り替え費用:50,000円

1−(36ヶ月÷72ヶ月)= 50%

よって、自己負担は、50,000円 × 50%となり、25,000円になる。

ただし、これは対象となる物の耐用年数を知っていて初めて算出できるものになります。

ガイドラインは法律ではない

ここで勘違いしてはいけないのは、ガイドラインはあくまでも指標であって法律ではないということです。

そのため、管理会社や家主を納得させるには、過去の事例を引き合いに出すのが有効的と言えます。

過去にこのような事例があった、ということは、それが裁判で認められているということになります。
そのため、長期間ねばるという管理会社や家主も少ないでしょう。

敷金をなるべく多く返してもらう方法

賃貸物件に入居する際、敷金がゼロの場合も多くなってきていますよね。

入居時にお金がかからなくなってきているのはありがたいことですが、敷金に関して言えば、退居する際に実費で支払わなくてはいけない部分が出てくることも覚悟しておかなくてはいけません。

敷金というのは、退居時の修理、もしくは修繕費を事前に回収してもらっているようなものですので、よほどのことがない限りは、敷金を超えた料金を請求されることはありません。

ですが、預けている敷金もできることならなるべく多く返してもらいたいですよね。

賃貸契約書などに、退居時のクリーニングは業者に一任するというような項目がある場合、いくら自分できれいにピカピカにしても意味がありませんので、この点は注意が必要となります。

では、どうやったら敷金を多く返してもらうことができるのか。

それは、部屋をキレイに使うように心がけること。

生活をする上でどうしても汚れてしまう部分は仕方がないとしても、家具の脚による傷や凹みは対策を講じておけば防ぐことができますよね。

また、家具の設置場所などにもポイントを置いておくといいかもしれません。

通常使用によるものではなく、過失による傷みを最小限に抑えていくことが大切です。

礼金とは?

礼金は、大家さんにお礼とこれからよろしくお願いしますといった挨拶を兼ねて払うものになります。

しかし、近年ではその意味合いが変わってきています。

結論から言えば、ほとんどの場合が不動産屋が受け取っています。

宅地建物取引業法では、賃貸物件の仲介手数料は、取引した物件の家賃1カ月分が上限と定められています。
この報酬は仲介する業者が何社いても変わりません。

つまり、もしA社がB社に家賃5万円の物件を紹介して契約に至った場合、各社が5万円受け取れるわけではなく、それぞれが2万5千円ずつしか受け取れないということです。

それでは満足しない不動産屋は多く、礼金を広告費として使うように、家主に交渉しているケースが多いのが実情です。

礼金なし、という物件が目立つところに掲載されていたり、勧められたりすることがあると思いますが、こういう裏事情があるということです。

これならまだマシですが、酷いところになると、大家さんとは礼金0ヵ月と決めておきながら、実際には礼金2ヵ月などのように勝手に礼金を設定していたりします。
もちろん、大家さんはそのことを知らないので、礼金2ヶ月分は不動産屋の懐に入ります。

礼金を下げてほしいと不動産屋に交渉をしても「大家さんが絶対に負けてくれません」と平気で言う不動産屋もいます。

そういった事情を理解した上で、物件探しはするようにしましょう。

 

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